Меню

Метод сравнения с идентичным объектом



Метод прямого сравнения с идентичным объектом

Идентичный объект — это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена идентичного объекта служит базой для назначения стоимости оцениваемого объекта. Полная стоимость замещения (восстановительная стоимость) равна цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых «коммерческих» корректировок.

«Коммерческие» корректировки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

1) Корректировки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, отклонение от нормального гарантийного срока обслуживания, наличие ценовой скидки по разным причинам, нестандартная комплектация, несовпадение изготовителя, наличие доплаты за особые условия поставки и дополнительные услуги, продолжительное пролеживание товара на складе и др.).

2) Корректировка на наличие НДС и других вмененных налогов.

3) Корректировка по фактору времени.

Метод прямого сравнения с аналогичным объектом.

Объект-аналог в сравнении с оцениваемым объектом наряду с «ценовыми» отличиями имеет также некоторые отличия в значениях основных эксплуатационных параметров. Поэтому при этом методе, кроме «коммерческих» корректировок, вносят в цену аналога еще также корректировки на параметрические различия.

Можно подобрать один близкий аналог или несколько аналогов, для которых известны цены. Центральное место в данном методе занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректировок к ценам аналога(ов).

Корректировки на параметрическое различие подразделяются на два вида: поправочные корректировки и коэффициентные корректировки.

Поправочная корректировка выполняется внесением абсолютной поправки к цене следующим образом:

Цкор — цена, скорректированная внесением поправки;

Ц — исходная цена;

П — абсолютная поправка к цене аналога;

«Цена» единицы параметра может быть определена одним из двух способов: 1) способом «двух точек», 2) путем построения корреляционного уравнения линейного вида.

Способ «двух точек» заключается в том, что находят два аналогичных объекта, различающихся только значением данного параметра, все остальные параметры у этих объектов должны быть одинаковыми.

«Цена» единицы параметра находится по формуле:

Ц1 и Ц2 — цены первого и второго объектов соответственно;

Х1 и Х2 — значения параметра у первого и второго объектов соответственно.

Коэффициентная корректировка выполняется умножением исходной цены на корректирующий коэффициент:

Ккор — корректирующий коэффициент, который определяется по формуле:

b — показатель степени, учитывающий силу влияния параметра Х на цену Ц, называемый также коэффициентом торможения;

IX — индекс изменения параметра Х.

Коэффициент торможения параметра может быть определен одним из двух способов: 1) способом «двух точек»,

2) путем построения корреляционного уравнения степенного вида.

Способ «двух точек» заключается в том, что находят два аналогичных объекта, различающихся только значением данного параметра, все остальные параметры у этих объектов одинаковы.

Коэффициент торможения параметра находится по формуле:

Например, имеются два вертикально-сверлильных станка, различающихся только одним параметром — максимальным диаметром сверления. Цена первого станка 59 000 руб., максимальный диаметр сверления 32 мм. Цена второго станка 74 400 руб., максимальный диаметр сверления 50 мм. Коэффициент торможения для данного параметра:

Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Поэтому существует единый порядок внесения корректировок при методе прямого сравнения, он может быть описан как последовательность следующих этапов.

1. Вначале вносят «коммерческие» корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости. Правила их внесения были описаны выше в методе сравнения с идентичным объектом.

2. Если у аналога есть дополнительные устройства, которых нет у оцениваемого объекта, то вносится корректировка вычитанием стоимости дополнительных устройств.

3. Если у аналога есть нестандартное значение какого-либо вспомогательного параметра, то вносится поправочная корректировка цены аналога.

4. Если у аналога и оцениваемого объекта есть различия по одному-двум главным параметрам, то вносится коэффициентная корректировка.

Дата добавления: 2015-11-28 ; просмотров: 2014 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Источник

Сравнительный подход. Методы, используемые в сравнительном подходе

Сравнительный подход совокупность методов оценки стои-мости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта — с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.

Рыночный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и другое стандартное серийное оборудование. Метод основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих ценность единицы оборудования в ее текущем состоянии.

Читайте также:  Конспект занятия по математике сравнение предметов по количеству

Цены на аналоги очищают от случайных искажений и несоответствий нормальным условиям продажи внесением так называемых коммерческих корректировок. После проведённой подготовки ценовую информацию тем или иным методом обрабатывают, получая, в конечном счёте, искомую стоимость объекта.

Важный вопрос при применении сравнительного подхода – правильный выбор объекта сравнения (аналога). Основное правило заключается в том, что объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров.

Для проведения оценки требуется информация, как о ценах, так и о технических характеристиках выбранных объектов сравнения.

Оценщик обязан в отчёте об оценке указать то, из каких конкретно документов он извлёк сведения о ценах на объекты сравнения.

Минимальный объём сведений, который нужно иметь о каждой цене:

• Момент времени действия зафиксированной цены;

• Денежная единица, в которой выражена цена;

• Характер цены по источнику происхождения (цена предложения, цена сделки и т.д.);

• Место продажи (территориальная привязка);

• Состояние объекта с точки зрения физического износа и времени его изготовления;

• Наличие в цене транспортных, складских и других расходов (термин франко);

• Наличие скидок и надбавок к цене. Условия продажи; Основной используемый принцип — сопоставление, которое

• с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

• с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок на отличия потребительских свойств и конструктивные отличия;

• с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Выше говорилось о том, что в основе рыночного подхода лежит принцип сопоставления. При подборе аналогов предпочтение отдается тем единицам машин и оборудования, которые, так же как объект оценки, выпущены тем же изготовителем и в той же стране.

После сопоставления и выявления всех факторов различия оценщик должен внести поправки в стоимости объектов-аналогов. Следует специально подчеркнуть, что все поправки относятся к аналогам, а не к объекту оценки.

Целесообразна следующая очередность внесения поправок:

• поправки к ценам на различия в условиях продажи.

• поправки на техническую сопоставимость.

Поправки на техническую сопоставимость, различают по :

• типоразмеру (мощность, грузоподъемность, производительность);

• комплектации (наличие дополнительных приспособлений и устройств);

• состоянию, степени физического износа;

• местоположению объекта при продаже (на месте его исполь-зования , на складе дилера).

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования реализуется в следующих методах:

Метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени

1. метод ценовых индексов, или индексирование по фактору времени;

2. метод прямого сравнения с идентичным объектом;

3. метод прямого сравнения с аналогичным объектом;

4. метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;

5. метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям;

Данный метод применим в том случае, когда для оцениваемого объекта известна его цена в прошлом и, следовательно, возникает задача пересчитать эту цену на дату оценки.

Отрезок времени между датой, когда зафиксирована стоимость, и датой оценки измеряется количеством месяцев, тогда стоимость объекта на дату оценки определяется по формуле:

Метод прямого сравнения с идентичным объектом

Идентичный объект – это объект той же модели (модификации), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена идентичного объекта служит базой для назначения стоимости оцениваемого объекта. Полная стоимость замещения равна цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оценки с помощью так называемых коммерческих корректировок (поправок).

Коммерческие поправки по своему содержанию можно подразделить на три группы:

1. Поправки, устраняющие нетипичные условия продажи (ускоренные сроки поставки, гарантийный срок, скидки, комплектация, дополнительные услуги и др.)

2. Поправка на наличие НДС и других налогов.

3. Поправка по фактору времени. Поправки второй и третьей групп выполняются практически

всегда, а первой – выборочно с учётом их определённости и значимости.

Метод прямого сравнения с аналогичным объектом.

В этом методе кроме коммерческих корректировок, вносят в цену аналога ещё также поправки на параметрические различия.

На практике подобранные аналоги часто отличаются по мощности, производительности от машины — объекта оценки. В этом случае для определения поправки используются соотношения между ценами (затратами на изготовление) и главным параметром машин, в частности степенная зависимость:

п. — показатель степени, часто называемый коэффициентом торможения цены, зависящий от конкретного вида технических устройств.

Читайте также:  Сравнение редакций office 2007

Значения показателя степени (п ) в формуле (1) определены для ряда изделий машиностроения на основе специальных исследований, а также многолетней практики. Так, для тракторов средней мощности используется значение 0,72, для экскаваторов — 0,8, для экструдеров, применяемых в переработке полимерных материалов, 0,6-0,7 и т. д.

Формула (6) широко используется из-за ее простоты и достаточно высокой надежности. Вместе с тем надо учитывать, что такой подход требует существенных объемов рыночной информации и применения адекватных методов сопоставления объектов. Иными словами, оценщик должен иметь обширную, постоянно обновляемую базу данных по многим видам технических устройств. Причем такую информацию необходимо собирать постоянно, как бы впрок, так как в реальной отечественной практике оценщику приходится работать с самыми различными типами машин и оборудования и каждая следующая оценка, как правило, проходит в совершенно другой отрасли техники.

Поправки на параметрические различия подразделяются на два вида:

• Поправочные корректировки (выполняются внесением абсолютной поправки к цене);

• Коэффициентные корректировки (выполняются умножением исходной цены на корректирующий коэффициент);

Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Существует единый порядок внесения корректировок:

1. Вначале вносят коммерческие корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости.

2. Поправки на дополнительные устройства.

3. Поправка на вспомогательные параметры.

4. Коэффициентная поправка на главные параметры.

Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок

Метод может быть применён тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причём оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, а следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.

Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с учётом внесенных поправок.

Метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям

Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.

Этот метод полностью соответствует аналогичному методу, описанному в затратном подходе (см. выше).

Описанные выше методы сравнительного подхода применяются в основном при оценке отдельных машин и единиц оборудования. Выбор метода определяется характером объекта, условиями его использования и полной информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.

Методы сравнительного подхода имеют и свои минусы:

• Достоверность определяется полнотой и точностью рыночной информации;

• Необходим развитый и открытый рынок продаж машин и оборудования;

• Трудоёмкость множественных оценок;

• Некоторый допуск оценочной стоимости в результате внесения поправок;

Источник

Метод прямого сравнения с идентичным объектом.

Идентичный объект — это объект той же модели (модифика­ции), что и оцениваемый объект, у него нет никаких отличий от оцениваемого объекта по конструкции, оснащению, параметрам и применяемым материалам.

Цена идентичного объекта служит базой для назначения сто­имости оцениваемого объекта. Полная стоимость замещения (восстановительная стоимость) равна цене идентичного объекта, приведенной к условиям нормальной продажи и условиям оцен­ки с помощью так называемых “коммерческих” корректировок.

“Коммерческие” корректировки по своему содержанию мож­но подразделить на три группы:

Первая группа. Корректировки, устраняющие нетипичные ус­ловия продажи (ускоренные сроки поставки, отклонение от нор­мального гарантийного срока обслуживания, наличие ценовой скидки по разным причинам, нестандартная комплектация, не­совпадение изготовителя, наличие доплаты за особые условия поставки и дополнительные услуги, продолжительное пролеживание товара на складе и др.).

Вторая группа. Корректировка на наличие НДС и других вме­ненных налогов.

Третья группа. Корректировка по фактору времени.

Корректировки второй и третьей групп выполняются практи­чески всегда, корректировки первой группы — выборочно с уче­том их определенности и значимости.

“Коммерческие” корректировки могут быть коэффициентны­ми (т.е. вносимыми с помощью корректирующих коэффициентов) или поправочными (т.е. вносимыми абсолютными поправками к цене). Большинство “коммерческих” корректировок вносится ум­ножением цены на коэффициент или индекс. Последовательность их внесения большой роли не играет. Поправочные корректиров­ки стараются вносить в конце расчетов после коэффициентных корректировок. При этом нужно следить за тем, чтобы вносимая поправка соответствовала предшествующим корректировкам по фактору времени и другим причинам.

Последовательность внесения корректировок в цену иден­тичного объекта обычно представляется в табличной форме, что делает расчет наглядным и доказательным.

Рассмотрим пример. Необходимо определить полную стои­мость замещения для листогибочного гидравлического пресса мо­дели ИБ1430 по состоянию на январь 2002 г. Известна цена иден­тичного пресса той же модели по состоянию на ноябрь 2000 г., рав­ная 813 200 руб. При анализе этой цены были обнаружены следую­щие отличия от стандартных условий оценки: цена предполагала гарантийный срок в 1 год, вместо нормального срока в 1,5 года; идентичный пресс недоукомплектован инструментом; цена содер­жит НДС (20%). Порядок расчета показан в табл. 4.1.1.

Читайте также:  Описание пород собак сравнение

Метод прямого сравнения с аналогом

Если идентичный объект в сравнении с оцениваемым объектом имеет чисто ценовыеотличия, которые, как былопоказано выше, устраняют «коммерческими» корректировками, то объект-аналог в сравнении с оцениваемымобъектом наряду с «ценовыми» отличиями имеет также некоторыеотличия в значениях основных эксплуатационных параметров. Поэтому при этом методе,кроме «коммерческих» корректировок, вносят в цену аналога ещетакже корректировки на параметрические различия.Можно подобрать один близкий аналог или несколько аналогов, для которых известны цены. Центральное место в данномметоде занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректировок к ценам аналогов.Корректировки на параметрическое различие подразделяются на два вида: поправочные корректировки и коэффициентныекорректировки.

Поправочная корректировка выполняется внесением абсолют­ной поправка к цене следующим образом:

где Цкор — цена, скорректированная внесением поправки; Ц — исходная цена; П — абсолютная поправка к цене аналога; b — “цена” единицы параметра, т.е. величина, показывающая, на сколько денежных единиц изменится цена при изменении па­раметра на единицу его измерения; X, Хан — значения параметра у оцениваемого объекта и у ана­лога соответственно.

“Цена” единицы параметра может быть определена одним из двух способов: 1) способом “двух точек”, 2) путем построения корреляционного уравнения линейного вида.

Способ “двух точек” заключается в том, что находят два ана­логичных объекта, различающихся только значением данного параметра, все остальные параметры у этих объектов должны быть одинаковыми.

“Цена” единицы параметра находится по формуле:

(3.1.7)

где и — цены первого и второго объектов соответственно; и — значения параметра у первого ивторого объектов соответственно.

Например, имеются два вертикально-сверлильных станка, раз­личающихся только вылетом шпинделя. Цена первого станка 21 000 руб., вылет шпинделя 180 мм. Цена второго станка 24 500 руб., вылет шпинделя 250 мм. “Цена” единицы данного параметра:

Если не удается найти два объекта, различающихся значени­ем только данного параметра, то применяют способ построения корреляционного уравнения. Составляют выборку аналогичных объектов и по ней строят корреляционное уравнение линейного вида Ц = а + bХ. Параметр b в этом уравнении — интересующая нас “цена” единицы параметра.

Поправочная корректировка применяется для таких парамет­ров, изменение которых не вызывает существенного изменения других параметров, а также при небольших изменениях параметра.

Коэффициентная корректировка выполняется умножением исходной цены на корректирующий коэффициент:

где Ккор — корректирующий коэффициент, который опреде­ляется по формуле:

где b — показатель степени, учитывающий силу влияния па­раметра X на цену Ц, называемый также коэффициентом торможения;IХ — индекс изменения параметра X.

Коэффициент торможения параметра может быть определен одним из двух способов: 1) способом “двух точек”, 2) путем пост­роения корреляционного уравнения степенного вида.

Способ “двух точек” заключается в том, что находят два ана­логичных объекта, различающихся только значением данного параметра, все остальные параметры у этих объектов одинаковы.

Коэффициент торможения параметра находится по формуле:

(3.1.10).

Например, имеются два вертикально-сверлильных станка, различающихся только одним параметром — максимальным ди­аметром сверления. Цена первого станка 59 000 руб., максималь­ный диаметр сверления 32 мм. Цена второго станка 74 400 руб., максимальный диаметр сверления 50 мм. Коэффициент тормо­жения для данного параметра:

Если не удается найти два объекта, различающихся значени­ем только данного параметра, то применяют способ построения корреляционного уравнения. Составляют выборку аналогичных объектов и по ней строят корреляционное уравнение степенного вида . Параметр b в этом уравнении — интересующий нас коэффициент торможения.

Коэффициентные корректировки применяются для учета различий по главным параметрам, изменение которых сопро­вождается изменением многих других параметров.

Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Поэтому существу­ет единый порядок внесения корректировок при методе прямого сравнения, он может быть описан как последовательность следу­ющих этапов.

Вначале вносят “коммерческие” корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости. Правила их внесения были описаны выше в методе сравнения с иден­тичным объектом.

Если у аналога есть дополнительные устройства, которых нет у оцениваемого объекта, то вносится корректировка вычита­нием стоимости дополнительных устройств.

Если у аналога есть нестандартное значение какого-либо
вспомогательного параметра, то вносится поправочная коррек­тировка цены аналога.

Если у аналога и оцениваемого объекта есть различия по одному-двум главным параметрам, то вносится коэффициентная
корректировка.

Если у оцениваемого объекта есть нестандартное значе­ние какого-либо параметра, то вносится поправочная коррек­тировка.

Если у оцениваемого объекта есть дополнительные устрой­ства, которых нет у аналога, то вносится корректировка прибав­лением стоимости дополнительных устройств.

Дата добавления: 2018-06-01 ; просмотров: 248 ; Мы поможем в написании вашей работы!

Источник