Меню

Первая группа элементов сравнения



ЭЛЕМЕНТЫ СРАВНЕНИЯ И ВИДЫ КОРРЕКТИРОВОК

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продаж сопоставимых объектов недвижимости.

Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену Недвижимости.

Такими факторами являются:
— время (дата) продажи;
— местоположение (ситус, характеристики доступности и связности);
— условия продажи (в том числе мотивы совершения сделки и информированность покупателя и продавца);
— условия финансирования покупки (срок займа, процентная ставка, договоры об участии и пр.);
— юридическое описание объектов недвижимости (с учетом правовых ограничений градостроительного зонирования, налогов и сер-витутов);
— физические характеристики объектов (размеры, форма, качество строительства и эксплуатации, функциональная пригодность) и др.

Число элементов сравнения (как ценообразующих факторов) достаточно велико, в результате приходится ограничиваться только теми Объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом. Посредством анализа чувствительности из рассмотрения могут быть исключены те элементы сравнения, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки.

Традиционно выделяют девять основных групп элементов сравнения. В таблице 12.1 приведен перечень элементов сравнения, рекомендуемых к использованию в анализе.

По этим группам элементов сравнения производятся корректировки двух видов:
— последовательные (кумулятивные);
— независимые.
Последовательные корректировки (корректируется всякий раз уже откорректированная на предыдущем шаге цена продажи объекта сравнения):
1. Передаваемые права собственности.
2. Условия финансирования (рыночные — это оплата сделки наличными, что характерно для современной России; нормальные — когда финансирует сделку только одна сторона).
3. Условия продажи (мотивация должна быть типичная: отсутствие заинтересованности, соединения, ликвидации и т.п.).
4. Рыночные условия (корректировка на дату продажи, часто в процентах инфляции, учитывающая также рост или снижение цен и изменения законодательства, произошедшие между датами сделки и датой оценки).
Эти поправки делаются на кумулятивной основе, последовательно, строго в данном порядке, поскольку все указанные характеристики взаимосвязаны и оказывают воздействие друг на друга.
Независимые корректировки:
5. Местоположение (имеет решающее значение, особенно для коммерческой недвижимости — ситус, доступ и пр.).
6. Физические характеристики объекта.
7. Экономические характеристики объекта (используется в первую очередь для объектов; приносящих доход, чтобы сравнивать качество, стабильность и риск денежных потоков).
8. Использование объекта (если имеются для объекта оценки некоторые законодательные ограничения в использовании по сравнению с сопоставимым объектом).
9. Наличие дополнительных компонентов стоимости, не относящихся к объекту оценки (используется при корректировке на наличие предметов собственности, включенных в сделку купли-продажи объекта недвижимости, такие как оборудование, мебель, предметы искусства и пр.).
Все пять независимых корректировок можно делать в любом порядке, при этом общая поправка получается суммированием, чаще всего в процентах. Они также называются поправками на независимой основе, так как оценивают корректировочные характеристики независимо одна от другой. Затем проценты (сумма) пересчитываются в денежные единицы, используемые в расчетах этого сегмента рынка недвижимости.
Рассмотрим проведение корректировок по этим элементам сравнения подробнее.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Источник

Выбор единиц и элементов сравнения

Использование той или иной единицы сравнения зависит от характера продаваемого объекта. Так, например, продаваемый участок земли будет прежде всего характеризоваться своей площадью и, следовательно, ценой за единицу площади. Здание кинотеатра или театра может быть охарактеризовано ценой за одно зрительское место и т.д. В любом случае единица сравнения должна нести в себе информацию, понятную для любого инвестора.

При продаже земли используется такая единица сравнения, как цена за единицу площади: 1 м 2 , 1 сотку, 1 га. Цена за 1 сотку и 1 га используется при продаже земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, предназначенных для застройки. Цены за 1 м2 применяются в местах сложившейся застройки, в крупных населенных пунктах. Кроме того, при совершении сделок с землей действуют и другие единицы сравнения: цена за фронтальный метр; цена за лот; цена за единицу плотности.

Цена за фронтальный метр исчисляется для объектов, расположенных вдоль особо престижных магистралей, побережья и т.п. При этом учитываются действующие стандарты глубины участков. Однако стоимость участка определяется главным образом его протяженностью, а не глубиной.

Цена за лот. Применительно к торговле землей лотом называется участок земли, предложенный к продаже в районе жилой застройки. Цены за лот будут колебаться незначительно при стандартных размерах каждого лота.

Цена за единицу плотности. Под единицей плотности понимается отношение плотности застройки к площади земельного участка. В некоторых регионах местными органами власти могут вводится ограничения на плотность застройки. Так, например, если разрешенная единица плотности равна 3, то это означает, что сумма площадей всех этажей здания, возведенного на участке, не должна более чем в три раза превышать размер самого участка. При этой же разрешенной плотности на половине участка можно возвести 6-этажное здание и т.д. В этом случае цена участка определяется площадью, разрешенной к застройке.

При анализе продаж застроенных участков обычно используют следующие единицы сравнения: цена за 1 м 2 общей площади здания или сооружения; цена за 1 м 2 чистой площади здания или сооружения, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м 2 здания без учета стоимости земли; цена за 1 м 3 здания или сооружения; цена за квартиру; цена за единицу, приносящую доход.

Читайте также:  Часы honor huawei сравнить

Цена за 1 м 2 общей площади. Использование данного показателя целесообразно только для абсолютно одинаковых объектов недвижимости. Однако учитывая, что подобное сходство встречается довольно редко, использование этого показателя носит ограниченный характер.

Цена за 1 м 2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, не учитывает площади лифтов, коридоров и т.п. таким образом, принимается во внимание индивидуальное качество объекта. Применение данного показателя позволяет оценить объект как величину производительно используемых площадей.

Цена за 1 м 2 здания получается путем вычитания из цены продажи стоимости земельного участка и деления полученного результата на общую площадь здания. Использование данной единицы сравнения дает возможность отдельно оценить стоимость здания и стоимость земли, на которой оно расположено.

Цена за 1 м 3 объема. Потребительские свойства некоторых объектов недвижимости, их полезность определяются их объемом (складские помещения, элеваторы, наливные хранилища и т.п.). Для таких объектов данный измеритель применяется наиболее часто.

Цена за квартиру. Цена за квартиру является весьма условной единицей измерения. Она всегда дополняется информацией о количестве комнат, площади жилых и подсобных помещений, этаже, наличии балконов и лоджий .

Цена за единицу, приносящую доход. Сравнение некоторых видов недвижимости лучше всего осуществляется при сопоставлении цен в расчете на единицу, приносящую доход. К таким объектам можно отнести стадионы, спортзалы (за одно посадочное место), гаражи (одно место для парковки), рестораны, станции техобслуживания и т.д.

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: 1) права собственности на недвижимость; 2) условия финансирования; 3) условия продажи; 4) состояние рынка; 5) местоположение; 6) физические характеристики; 7) экономические характеристики; 8) использование; 9) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

К необязательным элементам можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, экологические условия.

5.3. Методы определения поправок

Методы внесения поправок делятся на количественные и качественные. К количественным методам относят:

— анализ парного набора данных (paired data set analysis);

— статистический анализ (statistical analysis);

— графический анализ (graphic analysis);

— анализ тенденций (trend analysis);

— анализ издержек (cost-related analysis);

— анализ вторичных данных (secondary data analysis).

Анализ парного набора данных. Данный метод заключается в сравнении двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех элементов, кроме одного. На практике такие случаи крайне редки и ограничены небольшим классом сооружений. обычно приходится анализировать большое количество данных, чтобы выделить основные элементы, существенно влияющие на цену продажи.

Статистический анализ. Этот метод использует математический аппарат статистики и регрессивного анализа для обработки массивов данных о характеристиках недвижимости и их ценах продаж. Трудность состоит в определении числа факторов, существенно влияющих на цену и выделение их весовых значений.

Графический анализ. Результаты статистического анализа, выраженные в графическом виде, могут показать распределения рынка в элементах сравнения. Кривые распределения, построенные для элементов сравнения с помощью специальных формул, позволяют определить величины корректировок.

Анализ тенденций. При наличии большого количества данных рынка о продажах собственности с несовпадающими параметрами, этот метод позволяет определить факторы, влияющие на цену продажи и элементы, чувствительные к рынку. Выявив элементы, подбирают подходящие способы для их корректировок.

Анализ издержек. В этом методе в основе корректировок лежит амортизированная стоимость здания. Следует однако заметить, что такие корректировки требуют тщательной проверки рыночными данными.

Анализ вторичных данных. Данный метод определяет величины корректировок опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения. Такие данные обычно содержатся в отчетах и публикациях правительственных служб, специализированных исследова-тельских фирм и т.д.

К качественным методам относят:

— относительный сравнительный анализ (relative comparison analysis);

— распределительный анализ (raking analysis);

— индивидуальные опросы (personal interviews).

Относительный сравнительный анализ. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Метод напоминает анализ парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.

Распределительный анализ. Метод является вариантом относительного сравнительного анализа. Сравнимые продажи распределяются в порядке монотонного изменения соответствия объекту оценки, затем определяется место оцениваемого объекта в ряду сравниваемых продаж.

Индивидуальные опросы. В результате опросов профессионалов и осведомленных лиц получается информация, которая может быть полезна при проведении корректировок. Данная информация является вторичной и не может быть критерием при определении рыночной стоимости.

Источник

Элементы сравнения

Выбор элементов сравнения

Элементами сравнения называют характеристики объектов недви­жимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижи­мость.

Читайте также:  Сравнение стоимости обслуживания авто по маркам

Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необ­ходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки, требуется выполнить кор­ректировки продажных цен объектов сравнения по каждому выде­ленному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

В оценочной практике принято выделять девять основных элемен­тов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном по­рядке:

1. Права собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Состояние рынка.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

К необязательным элементам можно отнести доступ к объекту не­движимости, права на прибрежную полосу и воду, экологические ус­ловия и т. д.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все по­правки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

1. Условия финансирования

Если обычное финансирование типично для данной категории объектов, то продажа при необычных условиях (например 100 % кредитование сдел­ки, специальные контракты и т. д.).

Если также специальные условия определяют цену продажи, отличную от той, которая имела бы место при условии обычного финансирования, то необходимо сделать соответствующую корректировку.

По каждой сделке следует анализировать следующие условия финанси­рования: размер платежей по процентам; срок кредита; величины и стоимости заложенного имущества.

В пособии под редакцией Григорьева перечислены следующие условия финансирования: коэффициент платежной задолженности; процентная ставка; срок займа; амортизация (выплаты); договоры об участии.

2. Условия продажи

По Харрисону, условия продажи определяются обстоятельствами, при которых продавец и покупатель принимает свои решения относительно продажи и приобретения конкретного объекта недвижимости (другого имущества).

По определению, рыночная стоимость соотносится со стоимостью cдeлки, в которой участвуют готовый купить, информированный и способный купить покупатель и готовый продать и информированный продавец.

Довольно часто имеют место обстоятельства, которые вынуждают купить или продать какое-либо имущество (банкротство).

В учебнике В. В. Григорьева[56] к условиям продажи отнесены: обычные или особые закладные; мотивы и знания покупателя и продавца.

Некоторые профессиональные оценщики твердо убеждены, что если условия продажи отличаются от тех, которые применялись к оцениваемой недвижимости, то сопоставимую продажу использовать нельзя. Другие считают, что если можно сделать разумные поправки на условия продажи, допустимо использовать сопоставимый объект для определения стоимости оцениваемого участка.

3. Рыночные условия (временный фактор)

В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых участков следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. Задача оценщика определить, осуществилась ли сопоставимая продажа при таких же или отличных рыночных условиях. Иногда они остаются стабильными в течение года и даже большего промежутка времени, в другое время могут меняться в
3 – 6 месячный период и даже быстрее.

Следует отметить, что в процессе анализа различий в условиях рынка за период от даты оценки до даты продажи встречается спонтанная активность рынка, то есть имеющая место в течение коротких периодов. Такая актив­ность может быть цикличной или сезонной или представлять их сочетание.

Сезонная активность обычно связана с временами года, в которые ры­ночная активность затухает (обычно лето – время отпусков) или, наоборот, возрастает (осень).

Наиболее характерными изменениями являются циклы жизни. Эти из­менения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (горо­дов), отраслей, общества в целом.

Различают следующие основные циклы жизни:

а) зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, общества, района и пр.);

б) рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижи­мости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.);

в) стабильность, период равновесия (стабильные доходы, сформировав­шиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.);

г) упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе).

С учетом жизненных циклов эксперт-оценщик должен анализировать и прогнозировать законотворческие, демографические, международные, на­учно технические, градостроительные и социальные процессы, а также ре­акцию на них рынка недвижимости.

Обращает внимание на себя внимание тот факт, что могут иметь место короткие отрезки времени в течение годового рыночного периода, когда возникает необычно высокая активность, однако усредненные годовые по­казатели на нее не указывают.

Например, средний рост цен за последний календарный год может быть 6 %, однако при более внимательном изучении оказывается, что весь рост полностью приходится на последний квартал года. Использование данных по продажам за первые три квартала следует соответствующим образом скорректировать. Таким образом, среднемесячный рост не составляет 0,5 %, а среднеквартальный рост не равен 1,5 %.

На цены влияет взаимодействие спроса и предложения. Если меняется один или другой, либо оба фактора, цены реагируют соответствующим об­разом. Изменения цен происходят или на рынке покупателей или на рынке продавцов. Эти процессы оценщик должен исследовать, идентифицировать и учитывать.

Суждения, касающиеся поправки на время продажи, делаются на основе внимательного изучения рыночных условий на момент оценки, которые затем сравниваются и сопоставляются с условиями, приходящимися на вре­мя продажи сопоставимого объекта.

Если сопоставимый объект продавался на рынке, сходном с домини­рующими условиями рынка на момент оценки, поправку делать необяза­тельно. Однако, если оценщик признает, что рыночные условия сильно из­менились между двумя датами, то поправку необходимо сделать.

Читайте также:  Ниссан кашкай или шкода карок сравнить

Если сопоставимый объект находится в том же районе, что и оценивае­мый, имеется вероятность того, что не надо будет делать поправки на ме­стоположение.

В науке об оценке значение понятия «районы» несколько отличается от общепринятого. Основное значение слова «район» – единица администра­тивного деления. Оценщики понимают под «районом» территорию, в пре­делах которой на стоимость недвижимого имущества оказывают влияние одни и те же факторы.

Районы подразделяются на жилые, деловые, промышленные, сельскохо­зяйственные.

В случае если объект, рассматриваемый как сопоставимый, находится в другом районе, следует проводить полный анализ возможных различий ме­жду двумя районами. Два разных района могут быть очень сходными во всех отношениях, и тогда поправки не требуется. С другой стороны, если между районами имеются большие различия, следует рассчитать необходи­мые поправки.

Обнаружение воздействия на стоимость со стороны новых факторов ука­зывает на период границы между районами. Прилегающие районы постоян­но взаимодействуют друг с другом, что приводит к изменению границ меж­ду ними.

Например, строительство бизнес — центра способно привести к интенсив­ному возведению объектов деловой инфраструктуры в ближайших окрест­ностях.

В учебнике под редакцией В. В. Григорьева содержатся следующие виды различий по местоположению:

• экологическая привлекательность (знаменитые районы Бра­теево и Марьино в г. Москве, Предзаводской и Кировский в г. Кемерово славятся своим экологическим неблагополучием, поэтому спросом не пользуются);

• доступ к оживленным магистралям (в Москве наибольшим спросом пользуются квартиры, наименее удаленные от станций метро);

• коммуникации (подведенные коммуникации могут включать в себя во­доснабжение, канализацию, электроэнергию, природный газ и телефонные линии);

• престижность (обычно центральные районы городов).

Следует принимать также во внимание такие различия между районами, как ограничения на сделки, зонирование, строительные нормы. Если они признаются рынком, нужно сделать соответствующие поправ­ки.

Зонирование представляет собой правовой инструмент, позволяющей разделить территорию на районы и установить правила, определяющие ха­рактер и интенсивность использования земли в каждом выделенном районе. Например, районы могут быть зонированы под жилую застройку или для коммерческого использования. Правила зонирования ограничивают вариан­ты использования недвижимой собственности (земельных участков), не до­пуская тем самым строительства определенных зданий и сооружений. Влияние правил зонирования на стоимость недвижимости может быть не­значительным, если только в отчете об оценке специально не указано, что существующие пребывания зонирования не принимаются во внимание при оценке.

Нормативные акты по зонированию, как правило, ограничивают плот­ность застройки на различных земельных участках. На некоторых рынках это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотно­сти застройки, разрешенной нормами зонирования. Например, цена земель­ных участков может котироваться на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

5. Физические характеристики

В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются толь­ко крупные физические свойства и различия. Учитываются следующие фи­зические характеристики: физические параметры, качество строительства и эксплуатации, удобства, функциональная пригодность.

Для жилой недвижимости важными характеристиками представляются такие, как количество комнат, размер кухни, наличие балкона или лоджии, материал, из которого возведен дом (кирпичный, панельный, наличие пар­кетного пола и др.).

Желательна личная инспекций оценщика каждого из сопоставимых объ­ектов недвижимости.

Если имеется большое число физических различий между объектами не­движимости, то продажу, видимо, нельзя использовать как сопоставимую. Но если различий нет или их мало, то сравнение возможно и необходимо.

Авторы учебного пособия под редакцией В. В.Григорьева рекоменду­ют учитывать в составе поправок к стоимости оцениваемого объекта также состав (или объем) имущественных прав, мотивируя это следующими сооб­ражениями.

Во-первых, если покупатель приобретает недвижимость в собственность вместе с коммерческой компанией, то он захочет узнать доходы и убытки, преимущества и обязательства, которые он приобретает одновременно с покупкой предприятия или здания. b любом случае оценщик должен отдель­но проверить активы компании, используя для этого бухгалтерскую отчет­ность и другие документы.

Во-вторых, если объект приобретается не для бизнеса, а в собственность для получения права на существующий арендный доход, покупатель дол­жен получить представление о финансовом состоянии компании арендатора этого объекта и ее возможность платить арендную плату. Возможность арендатора платить арендную плату называется надежностью контракта.

Надежность контракта выше, если арендаторами являются крупные («ста­рые») компании, поскольку вновь образованные компании имеют ограниченные ресурсы. По этой причине финансовая состоятельность арендатора должна проверяться с особой тщательностью.

При аренде активов как основных фондов важно знать, на какой срок они приобретаются и какие права и обязательства возникают и могут воз­никнуть в соответствии с договором аренды. Любые договоры аренды и соглашения с предыдущими владельцами активов должны внимательно изучаться, и все формулировки должны исключать возможность их двойно­го толкования. На этой стадии всегда необходима помощь квалифициро­ванного юриста.

Вообще, разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется раз­ницей их юридического статуса (набора прав). Неслучайно Американский институт оценщиков недвижимости в качестве первой поправки при опре­делении последовательности их влияния определил именно это различие. Поправка называется «Переданные имущественные права».

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Источник