Меню

Сравнение способов управления домом



Сравнительная таблица способов управления многоквартирным домом

Управление товариществом собственников жилья

Управление управляющей организацией

Непосредственное управление собственниками помещений

Кто принимает решения по ключевым вопросам управления многоквартирным домом

Общее собрание собственников помещений (Общее собрание членов ТСЖ)

Общее собрание собственников помещений

Общее собрание собственников помещений

Кто занимается управлением / осуществляет функции управления многоквартирным домом

Органы управления ТСЖ:

— Общее собрание членов ТСЖ

— Правление ТСЖ – постоянно действующий орган управления, подотчетный общему собранию членов ТСЖ

Правление ТСЖ может заключить договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, нанять специалиста по управлению домом

Управляющий / персонал управляющей организации

Совместно все собственники помещений

При небольшом количестве собственников в доме такой способ возможен и эффективен. При большом количестве собственников — домом практически никто не управляет.

Кто определяет размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

Органы управления ТСЖ

Общее собрание собственников помещений (с учетом предложений управляющей организации)

Общее собрание собственников помещений

Цели органа управления

Совпадают с интересами собственников помещений

Получение прибыли — цель любой коммерческой организации

Совпадают с интересами собственников помещений

Как собирается / куда вносится плата за жилое помещение

На банковский расчетный счет ТСЖ, в том числе при привлечении управляющей организации (управляющего)

Средства тратятся только на содержание дома. Неизрасходованные (сэкономленные) средства остаются на счете ТСЖ и в дальнейшем тратятся на содержание дома

На банковский расчетный счет управляющей организации

Неизрасходованные (сэкономленные) средства становятся средствами управляющей организации и используются по ее усмотрению

«В шапку» или каждый самостоятельно оплачивает жилищно-коммунальные услуги

Контроль результата работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и расходования средств собственников

Контролируется и результат работы, и расходование средств

Осуществлять контроль можно постоянно, периодически, выборочно

Контролируется только результат работы по итогам года

Подразумевается, что все средства собственников затрачены на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Всякий контроль практически отсутствует

Возможно злоупотребление собранными средствами собственников, нецелевое использование средств, «потеря» средств

Кто заключает договоры и взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями, контролирует качество и количество ресурсов

Органы управления ТСЖ

Каждый собственник самостоятельно

Где аккумулируются средства собственников на капитальный ремонт многоквартирного дома

На банковском счете ТСЖ

Эти средства не облагаются налогом на прибыль

На банковском счете управляющей организации

Неизрасходованные как аванс на работы, порученные договором управления, средства облагаются налогом на прибыль

Каждый собственник накапливает средства самостоятельно

Часто производится сбор средств «в шапку» с риском потери всех средств

Источник

Способы управления МКД

Три способа управления многоквартирным домом.

Способы управления МКД

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому з аконодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

  1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
  2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
  3. управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКД Основания для признания способа управления МКД реализованным Нормативное обоснование
Непосредственный способ управления Большинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности Статья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО
Управление УО Собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления.

В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД Части 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УО Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК Собственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖК Абзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

Обратите внимание: заключение договора управления МКД при непосредственном способе управления жилищным законодательством не предусмотрено.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

  1. подрядные организации;
  2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

Содержание МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

  • заключенным договорам;
  • требованиям Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг.

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме. Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е. тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

  1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
  2. выбрали конкретную управляющую организацию;
  3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
  4. собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
  5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Про обязанности УО читайте в статье «Обязанности управляющей компании»

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

  • за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
  • за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017

Источник

Модели управления многоквартирным домом: что выбрать и как использовать?

Закон допускает несколько способов управления многоквартирным домом, предполагая, в том числе, их комбинацию. Выбор конкретного способа должен быть основан на технико-эксплуатационных характеристиках самого дома, а также с учетом ожиданий и запросов самих собственников. И главный вопрос здесь: сколько жители готовы платить за свое благоустройство и формирования комфортной внутридворовой и внутридомовой среды.

Общие сценарии

Все допустимые законом способы управления домом приведены в п. 2 ст. 161 ЖК РФ, которая так и называется: «Выбор способа управления многоквартирным домом». В числе их:
1. Непосредственное управление.
2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (т.е. ТСН).
3. Управление управляющей организацией.
Никаких иных способов управления закон не допускает.

Первый способ возможен только в том случае, если количество квартир в доме составляет не более чем 30. При этом если трактовать закон буквально, то нежилые помещения, которые могут иметься в доме, в расчет не берутся и не учитываются в этих 30.

В настоящее время идут активные дискуссии о том, что нужно убрать планку в 30 квартир и ничем ее не ограничивать. Однако с практической точки зрения – эта попытка законодателей может выглядеть сомнительно, как и формулировка о том, что «все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров» (п. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Непосредственное управление – это неорганизованное, местами анархическое и завязанное на конкретные личности (собственников, живущих в доме) управление, которое очень часто может плодить коллективную безответственность и быть некачественным. Такой способ управления также весьма болезненно, а зачастую негативно воспринимается как ресурсниками, так и иными организациями, например лифтовыми или обслуживающими ВДГО. Причины такого отношения очевидны: если что-то случится, то непонятно, с кого спрашивать. И все же главный плюс непосредственного управления – относительная дешевизна ввиду отсутствия расходов и затрат на само управление.

Второй способ управления домом предполагает наличие товарищества собственников недвижимости. Его главная особенность – отсутствие необходимости получения лицензии, которая обязательна для управляющей организации (п. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Во всем остальном на ТСН распространяется весь тот круг обязанностей, который относится и на управляющую организацию.

Создавая ТСН важно понимать, что экономия – не является здесь самоцелью. Главный смысл ТСН – постепенное улучшение качества жизни и благоустройства за счет получения качественных жилищных услуг. Т.к. ТСН является некоммерческой организацией, то получение прибыли для него – не основная задача. У ТСН вообще нет прибыли, а есть только сэкономленные деньги, которые снова и снова могут быть потрачены на благоустройство и надлежащее содержание общего имущества.

Кроме того, ТСН вовлекает самих жителей в процессы управления домом. Закон в качестве обязательного условия существования ТСН требует выбор из числа собственников правления и ревизионной комиссии (ревизора). Это такая миниатюрная система «сдержек и противовесов» или разделение властей: исполнительная власть (правление) тратит деньги собственников («народные деньги»), а контрольно-надзорные органы (ревизоры) контролируют целевой характер трат. Данная модель управления домом видится довольно здравой и при правильной организации способна много лет отвечать интересам дома и жителей.

При организации в доме ТСН крайне важно, чтобы в состав руководящих органов попало как можно больше достойных собственников. Если органы управления домом оккупируют крайне недалекие или меркантильные люди, то быть беде или, как сказал классик, «пропал Калабуховский дом».
Третий способ управления домом с помощью управляющей организации (называемой также на цеховом сленге «управляйки» или «управляшки») – самый распространенный в нашей стране. Причины этого кроются как в патернализме общества, так и общей незрелости граждан: мы никому не позволим командовать в нашей квартире, но возможность распоряжаться домом относительно легко передается управляющей организации. Это следствие крайне узкой зоны социального комфорта.

Работая на земле мы видим, что на рынке представлено некоторое количество «нормальных» управляющих организаций, которые честно делают свою работу и получают за нее заработанные деньги. Но к сожалению, мы видим еще очень большое количество примеров, которые характеризуют крайнюю недобросовестность управляющих организаций и причины этого также очевидны: отсутствие системы «сдержек и противовесов».
Злоупотребления бывают там, где нет институциональных основ контроля. Совет дома с «игрушечными» полномочиями, прописанными в ст. 161.1 ЖК РФ фактически превратился в «коррумпированный придаток» управляющей организации (резкость формулировки не отменяет наличие тех советов, которые реально работают на благо жителей, но здесь речь идет про слабость именно институционального регулирования).
Можно увидеть интересную закономерность: ситуации, когда дом переходит от управляющей организации в ТСН – встречаются в 99% случаев. А обратных ситуаций – единицы.

Комбинация способов

Особенность способов управления многоквартирным домом состоит в возможности комбинирования: способы могут дополнять друг друга, максимально отвечая интересам жителей. Прежде всего, в соответ. с п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Непосредственное управление может быть изменено на ТСН или управление домом управляющей организацией.

Управление домом управляющей организацией может быть изменено на ТСН или на непосредственное управление (последнее – при условии, что в доме до 30 квартир). А управление домом ТСН может быть изменено на непосредственное управление (при тех же условия по численности квартир) или на управление домом управляющей организацией.

Выбор конкретного способа определяется исходя из:
— того, сколько жители готовы платить за жилищные услуги (например, если дом маленький, то содержать ТСН в нем может быть затратно, а управляющая организация сможет компенсировать свои издержки объемом путем кооперации с одновременным обслуживанием соседних домов)
— наличия желания собственников участвовать в жизни своего дома, вносить предложения по благоустройству, организовывать и направлять внутридомовую и дворовую жизнь.

ТСН как организующее звено

Опыт работы «на земле» показывает, что никакое непосредственное управление и совет дома не может быть полноценной заменой ТСН как способу управления домом. ТСН может и должно быть организующим звеном, полноценным заказчиком жилищных и коммунальных услуг, который может «спросить» с управляющей организации или любого иного контрагента.

ТСН позволяет собрать всех активных собственников «единый кулак» и использовать их ресурс на благо всего дома и всех жителей. Поэтому даже при управлении домом с помощью управляющей организации – идеальной видится ситуация, при которой договор с ней будет заключаться не от имени 50% разобщенных собственников, а от ТСН.

Поэтому создание ТСН в каждом доме, на взгляд автора, очевидная необходимость. На особую роль ТСН в формировании активных собственников также указывает и государство в Стратегии развития ЖКХ до 2035 года.

Источник

Читайте также:  Сравнение лиц как называется